Responsabilità del Notaio per le visure prima della compravendita immobiliare. Cassazione Civile, Sez. III, 19 giugno 2013, n. 15305.

Posted in: Cassazione, Commerciale, Professionisti, Risarcimenti Danni- Set 30, 2013 No Comments

La questione è incentrata sull’inadempimento contrattuale del notaio e sulla conseguente responsabilità professionale per danni.

Il caso riguarda una compravendita immobiliare ed il notaio aveva omesso di controllare o meglio accertare l’assenza di trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, tra cui le ipoteche. Le parti, allora, solo dopo la sottoscrizione del contratto avevano scoperto che la casa, oggetto di compravendita, era gravata da un’ ipoteca giudiziale a favore dell’Erario. Anche dopo, di fatto, il notaio nulla aveva fatto per rettificare la situazione.

Gli acquirenti della casa chiedevano dunque il risarcimento dei danni consistente, in concreto, ad estinguere egli stesso l’ipoteca gravante sulla casa, a sue spese. Sia in primo che in secondo grado il notaio ha vinto la causa perchè i venditori avevano garantito al notaio che la casa, oggetto di compravendita, era libera da ipoteche e altri vincoli simili.

La Cassazione ha completamente rovesciato le pronunce riconoscendo la responsabilità del danno professionale anche nella forma invocata dagli acquirenti, cioè accollandosi personalmente le spese necessarie per cancellare l’ipoteca gravante sull’immobile.

Nella sentenza i giudici hanno ribadito il principio che il notaio è tenuto a comportarsi professionalmente secondo i “canoni della diligenza qualificata e della buona fede”, quindi deve effettuare tutte quelle attività necessare al fine di tutelare appieno le parti coinvolte nel contratto a prescindere da eventuali manleve. Tanto perchè l’opera  del notaio non può “ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma deve estendersi a quelle attività, preparatorie e successive, necessarie in quanto tese ad assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico posto in essere” Cass. Civ. n. 15305, 19 giugno 2013)

Dunque anche sebbene il notaio fosse stato esonerato dal procedere alle visure da una sola parte, rimarrebbe comunque, tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176 comma 2 c.c. e della buona fede, in caso contrario risponderebbe per inadempimento nei confronti di tutte le parti (compresa quella “esonerante”) in quanto egli assume la qualità di pubblico ufficiale nell’esercizio delle sue funzioni e deve conferire serietà e certezza agli atti che compie.

La Cassazione ha infine chiosato che “solo la concorde volontà delle parti … può esonerare il notaio dallo svolgimento delle attività accessorie e successive, necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, dal compimento delle cosiddette ‘visure catastali’ e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà da pregiudizi”. 

Avv. Angelo Remedia 

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